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【房产小科普】关于“房产证”写在孩子名下,你想清楚了吗?

来源 :发布时间 :2017-10-25浏览 :


      面对各种限购政策,不少家长想出一招:买房时,直接在房产证上写未成年孩子的名字。看上去确实不错,但还有些隐藏的问题,有这种打算的家长最好继续往下看。





一、未成年人可以买房吗?

      买当然没问题。法律并未限定购房者的年龄,所以可以用未成年人的名义购房。只是签订买房合同和办理房屋权属登记时,需要由未成年人的法定监护人办理。

      根据《民法通则》规定:不满10周岁的未成年人是无民事行为能力的人,由他的法定代理人代理民事活动。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。所以,以未成年人的名义所进行的民事活动,要么必须取得其监护人的同意,要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同,只能由其监护人代理进行交?#20303;?/span>

      未成年人虽然可以单独购置物业,但因其没有债务偿还能力,所以不能分期付款,必须一次性付款。如果不是一次性付款,在目前一些城市的各大银行不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请,申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母?#30830;?#23450;代理人共同来申请。

二、未成年人能否自行进行房产交?#31069;?/span>

      按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定监护人代为办理。此外,《民法通则》还规定了:无民事行为能力人实施的民事行为无效。
     《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定监护人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。
      也就是说,未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同无效。

      未成年人买房需要经过法定监护人同意,或者由法定监护人代其购买。

三、未成年人如何购买房产?
      无论是自行出资购买,还是父母出资购房填写未成年子女名字的,手续与一般购房过程无异,但与未成年人签署合同时,要求法定监护人必须在场,由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本:
      1.在签订房地产买卖合同时,购房人名称填写为未成年人的姓名,并写明监护人的姓名(一般父母均需签名,除父母一方去世或无监护能力外)。
      2.办理交易过户时,需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证,如监护人为一人的,还需提交经过公证的监护人证明书,证明未成年人仅此一人的监护人资格。
      3.虽然在购房合同及房产证上,不仅记载房屋所有权人(即未成年人)的名字,?#24067;?#36733;未成年人监护人的名字,但监护人并不因此享有房屋所有权。
四、以未成年人名义买房有何优缺点?

      客观分析,未成年人买房出现的原因很多,但据了解:有许多爱子心切的父母亲是从长远考虑,为逃避将来即将开征的遗产税。如果房产证上是自己的名字,那将来要牵扯到产权过户等一系列问题,不仅手续麻烦,而?#19968;?#35201;交纳房产评估费、过户?#35757;人?#36153;,如果现在就直接以孩子的名义买房,将来就免除了这一系列的问题。

      当然,有的父母这样做,并不是为了故意去逃避税款和各种费用,还有其它原因:一是考虑小孩需要;二是有的父母考虑到婚姻不稳而采取“小鬼当家”的做法。

      不少父母考虑到房子始终会留给孩子,所以选择直接将购置的房子写在子女的名下,这样有一定的便利之处,但是不能忽视其中的风险。
优点:
1.可避免财产?#25351;?/span>
      子女是房子的所有人,不属于夫妻共同财产,即使是夫妻双方共同出资购买的,夫妻离婚进行财产?#25351;?#26102;,法院也无法处置子女名下的房产。
2.可避免日后过户税费
      直接将购置的房子写在子女的名下,这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续,也能省了要缴的遗产税。
缺点:
1.不能贷款
      银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,未成年的孩子虽然可以单独买房,但不具有完全民事行为能力,也没有债务偿还能力。
      因此未成年人购房一般不能进行银?#20889;?#27454;,买房需一次性付款;父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。
2.父母不得随意处置房屋

      处置未成年人名下的房产权交易会相对麻?#22330;?#23401;子当上了业主到其成年需若干年的时间。这期间,孩童业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。这时,处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。

     《未成年人保护法》第十二条规定:父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的,应当依法承担责任。第四十七条规定:侵害未成年人的合法权益,对其造成财产损失或者其他损失、损害的,应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益,房屋不能随意转让、交?#31069;?#24517;须是有利于未成年人的利益。

      ?#28909;紓?#26410;成年人出?#31181;?#22823;疾病需要钱来治疗,孩子要出国留学但钱不够?#21462;?#29238;母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母?#22336;?#20102;其合法权益,父母还要承担赔偿责任。

      认定当事人在处分房产时是否是为了未成年人的利益,并不是房地产权属登记机关的职能,为减少日后可能发生的纠?#31069;?#22312;现阶段,即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房地产,我们也应要求当事人提供合法的证据(如对有关事项进行公证),方可予以登记。

3.父母无权收回房屋
      房屋产权证的重要性是不可小视的。如果子女长大成人之后,?#22995;?#20135;权在握而对父母不孝,父母可就一点办法都没有了。而且,想变卖、赠与、抵押房产,也只有儿女委托,父母才有权处理,碰到子女到外地、工作,父母对房屋的处置就更加麻烦了。 总之,为未成年人购房办证,父母?#23376;?#35813;深思熟虑后再作决定。
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